随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，房产融资租赁作为一种新型的融资方式，逐渐受到广泛关注，房产融资租赁是指出租人和承租人之间签订的，以房产为租赁物的租赁协议，出租人将房产的使用权交给承租人，承租人支付租金的一种经济活动，本文将从实际操作的角度出发，详细介绍房产融资租赁的具体做法。

房产融资租赁的操作流程

1、确定融资目的和预算

承租人需要明确自身的融资目的和预算，确定所需的房产类型、面积、地理位置等要素，承租人还需要评估自身的财务状况，确定可承受的租金水平。

2、寻找合适的出租人

承租人可以通过房地产中介、网络平台等途径寻找合适的出租人，在选择出租人时，应关注出租人的信誉、经营状况、财务状况等因素，确保租赁协议的安全性和可靠性。

3、签订租赁协议

在双方达成一致后，出租人和承租人需要签订正式的租赁协议，协议中应明确租赁物的详细信息、租金及支付方式、租赁期限、维修责任、违约责任等条款。

4、办理相关手续

签订租赁协议后，承租人需要办理相关手续，如房屋登记、税务登记等，承租人还需要按照约定支付租金，确保协议的履行。

5、管理和维护

在租赁期间，承租人需要妥善管理和维护租赁物，确保房产的正常使用，如发生损坏或故障，应及时通知出租人进行维修。

房产融资租赁的策略

1、精准定位市场需求

出租人和承租人应密切关注市场动态，了解房地产市场的需求和趋势，根据市场需求，精准定位租赁房产的类型、价格、位置等要素，提高租赁成功率。

2、优化租赁结构

出租人和承租人可以根据实际情况，灵活调整租赁结构，如租金支付方式、租赁期限等，通过优化租赁结构，降低双方的风险和成本，提高租赁效益。

3、建立长期合作关系

出租人和承租人可以建立长期合作关系，通过长期稳定的合作，实现共赢，在长期合作中，双方可以共同应对市场变化，提高抵御风险的能力。

房产融资租赁的风险及应对措施

1、市场风险

房地产市场受到宏观经济、政策、法规等多种因素的影响，市场波动较大，出租人和承租人应密切关注市场动态，及时调整策略，降低市场风险。

2、信用风险

在房产融资租赁过程中，出租人和承租人的信用状况直接影响到协议的履行，双方应重视信用建设，提高信用意识，降低信用风险。

3、法律风险

房产融资租赁涉及法律法规较多，双方应遵守相关法律法规，确保协议的合法性和有效性，如发生纠纷，应通过法律途径解决。

案例分析

假设某公司需要扩大办公场地，通过房产融资租赁的方式租赁了一处办公用房，该公司首先明确了融资目的和预算，然后通过中介找到了一家信誉良好的出租人，在签订租赁协议时，双方对租金、租赁期限、维修责任等条款进行了详细约定，在履行协议过程中，该公司妥善管理和维护租赁物，与出租人建立了良好的合作关系，通过房产融资租赁，该公司成功解决了办公场地问题，降低了融资成本，实现了快速发展。

房产融资租赁是一种新型的融资方式，对于承租人来说，可以降低融资成本，解决临时或长期的资金需求；对于出租人来说，可以扩大收入来源，提高资产利用率，在实际操作中，双方应关注市场需求，优化租赁结构，建立长期合作关系，降低风险，双方还应遵守相关法律法规，确保协议的合法性和有效性。